中古マンション

中古マンションを購入してリノベーションするといったことが世間でも認知し始めてきました。
ローンが組みやすくなったことや、保証や検査するシステムができ始めたこと、自分らしい部屋作りを求める世代が増えたこと、
そしてもちろん新築マンションを購入するよりも安くなることがリノベーションブームを後押ししました。

「キノマチ不動産」でも積極的に提案しています。

中古マンションは10年程度を目安に価値が下がり、それより古いものは比較的安定した価格になります。
中古を購入して内装は新築以上、価格も抑えられるとあってはとてもいい選択肢といえます。
また、中古マンションを購入する際は実物を見ることができる点が最大のメリットであり、大切なポイントです。
建物が今どんな状態か、今後どうなっていくのか、買うべきか避けるべきか、

この見極めには建築的な視点及び不動産的な視点、両方から見る必要があり、我々のようなどちらの視点も持っている専門家が重要視される部分です。

では建築的な視点及び不動産的な視点とはなんでしょう。

建築的な視点

建物全体の劣化、補修状況、設備、構造、部屋内部の構造、設備があげられます。
具体的には

●壁式工法か梁工法か
●配管スペースと工法
●コンクリート、鉄筋の状況 など

不動産的な視点

管理状況、資産分析、入居状況、修繕状況があげられます。

具体的には
●管理会社、管理形態がどうなっているか
●賃貸とする場合の家賃
●将来の見通し
●修繕金積み立て など
です。

これらを総合的に考え、重視するポイントを明確化して判断する必要があります。

 

木の空間リノベーション

さて、内部をどんな空間にするか。どんな空間にするかはもちろんお客様の自由ですが、木を是非使ってください。

無垢材のフローリングにするだけでもマンションとは思えない見違えた空間になります。
木は目には優しい、癒す効果があります。匂いはリラックスさせる効果もあります。柔らかな材質は子供からお年寄り、ペットにも優しく、湿度を多少調整してくれます。断熱効果もあるので光熱費も節約できるかも知れませんし、いいことづくめですね。
唯一の難点は、自然素材であること。柔らかいため傷はつきやすい、また季節や天気によって多少伸び縮みすることもあります。工業製品ではないのでメンテナンスフリーってわけには行きません。

最近はめっきり報道されなくなりましたが、木を建築物として使うこと(特に杉やヒノキ)は、CO2の固定につながり、温室効果ガスの抑制効果もあります。今、日本の森は現在進行形で荒れています。
人工林である木を切らなくなったため、もやしのように木が密集し山肌が露出することによって山の保持力が失われています。

最近の洪水や土砂災害、はては海で魚が取れなくなった、珊瑚が死んだなどなどの話は森の手入れも密接に関係しているのです。
木の家に住むことは地球環境への配慮がされた住まいといえます。

私は木の専門家でもあります。
高級な雰囲気も、POPな雰囲気も、色や硬さまでご希望に応じて提案できます。
「キノマチ不動産」ならでの木の空間リノベーションが可能になります。

 

利便性の高い街

都会で暮らすと決められたあなたにまず抑えていただきたいのは、

①その街は今後資産価値が減少するような後退する街ではないかどうかを予測すること

②その街はあなたにとってはどういった利便(通勤時間が少ない等)があるかどうかを把握すること

③駅からは少なくとも徒歩圏内を選ぶこと

 

①その街は今後資産価値が減少するような後退する街ではないかどうかを予測すること

中古マンションの価値は街の価値にかなり影響される点で、今後賃貸に出す又は売るケースを想定する際にきちんと資産として評価できる状態にしておく必要があります。戸建と違い土地では評価されない点、個人の意思だけではどうしようもないことがあるのがマンションです。

繁栄している街であれば常に住みたいと思う人で分譲、賃貸とも価格を維持し古くなっても相場が安定します。ところが後退する街では価格が維持しないどころか、買い手がつかない、借り手がいないといった事態になることも今後想定されます。なぜなら都会は供給過剰だからです。もちろん価格破壊が始まった街のマンションを安く買うといったこともありですが、それは②と関係しますが、あなたにとって価格以上の魅力があればこその判断としてください。

では、後退しない街とはいったいどんな街でしょう。まずあえて「発展する街」ではなく「後退しない街」と表現したことに意味があります。とある専門家が今後の日本の不動産市場は「急激に発展した都市は急激に衰退する」とおっしゃっていて、その事例として多摩ニュータウンなどを挙げられました。つまり発展しているからいいかといえばその発展の理由に注目しなればならないということです。後退しない街として挙げられるのは例えば文化が根付いている街、アクセスのよい街といえます。
そしてハザードマップや災害予想を加えることでだいたいの基準が出来上がります。

②その街はあなたにとってはどういった利便(通勤時間が少ない等)があるかどうかを把握すること

②は①の全体的な指標にあなた独自の基準を加えてはじめて(あなたにとって)利便性が高い街と決めることができます。

その最もたるものが通勤時間です。その他にも趣味の場所や子供の学区、実家へのアクセスなどがあるでしょう。
例えば、会社が尼崎だけど、街の価値を考えて大阪市内から・・・というのは判断に悩むところでしょうが、子供の教育費や大阪の国公立に通わせたいといった希望なら◎ですね。キノマチ想いでも述べましたがそこには住む哲学があります。ぼんやりとしたその想いを形にしていきましょう。

③駅からは少なくとも徒歩圏内を選ぶこと

住む街が決まれば、駅からの距離を考えてください。利便性は街としての価値とその街内でどれだけ便利であるかの2つが重要です。少なくとも徒歩圏内、できれば5分以内を選びたいですね。日々の利便性を得るために中古マンションという選択肢をするわけですから、毎日便利さを感じなければなりません。また、その方が資産としても有効です。

「都会でキノマチ」 スタイルでの生活はいかがでしたか?
近畿一円、特に阪神間、大阪を中心にマンションリフォーム、マンションリノベーションのお手伝いをいたします。

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