2018-3-21 4月1日から宅建業法改正で変わる実務

4月1日から宅建業法が改正されます。

主にインスペクションに関することで、我々業者に課せられる義務として3点あります。

  1. 媒介契約締結時にインスペクション業者のあっせんの可否を示し、媒介依頼者の意向に応じてあっせん
    (宅建業法第34条の2第1項第4号関係)
  2. 重要事項説明時にインスペクション実施の有無、実施している場合はその結果の概要を買主等に説明
    (宅建業法第35条第1項第6号の2関係)
  3. 売買契約時に基礎、外壁等の現況を売主・買主が相互に確認し、その内容を宅建業者から売主・買主に書面で交付
    (宅建業法第37条第1項第2号の2関係)

 

これ、実務において大きく変わる可能性があります。というか変わらざるを得ないと思います。

というのは1の媒介契約のタイミングが重要なんです。

私も含む買主側の仲介業者は、買主様の依頼を受けて物件を探し、案内して気に入ったら購入申込書を出して、
諸々調査をしつつ条件が整えば重要事項の説明(重説)、売買契約を行うという流れになるのですが、
もうひとつ買主様とも媒介契約を行います。私達に依頼頂きましたよ、という契約ですね。
売主様とは売買活動をするタイミングで媒介契約をするのですが、買主様とはほとんどのケースで案内時に契約をしません。
案内時にいきなり契約してくれと言われたら引きますよね、普通。
ではいつするのかというと、実務上は重説のタイミングです。
重説も多くは契約時の直前に行うので、事実上契約日の当日に媒介契約と重説と売買契約を行っています。
(※一応フォローですが、私の場合は重説は業法でいうところは当日ですが、事前に重要事項案の提示と説明をしています)
(※たぶん大手さんもそうです。事実私は大手不動産会社の仲介で家を買いましたが、媒介契約は契約日当日でした)

さて、ここで1を見てみると媒介契約締結時にインスペクション業者のあっせんの可否を聞いてあっせんしなければならないとあります。
これまでのやり方だと重説の直前にあっせんの可否を聞いて、いざ「いやあっせんしてくれ」となったら、
その日の重説、契約はできませんよね。「なんで説明しなかったのか」最悪契約破棄、よくてもトラブルが目に見えています。

じゃあ、媒介契約を前倒しにしなければならないのですが、さていつしましょうか。
私個人としては、そうは言っても案内時や不動産の購入申込書の提出時に買主様にインスペクションのあっせんの説明と確認をして、インスペクションしない、という言質を取っていれば、殆どの業者がこれまでと同様の流れになるような気がします。
買主様がインスペクションする、といえばそのタイミングで媒介契約をして業者をあっせんし、重説に盛り込んでいくという流れでしょうか。

ただ、先日宅建協会の勉強会でもこの件の解説がありましたが、
買主様がその物件を気に入り、買うという意志を示したタイミング(不動産購入申込書を記入頂くタイミング)に、同時に媒介契約書も取り交わす、というのが正解かつ安全だと思います。
そのぐらいになると信頼関係も出来ているでしょうし、逆になんでこれまでそうしなかったのか。
私は改正後は、申込書をかいて頂くタイミングで媒介契約もしようと思います。

でも、これも2つ問題があるのです。

  1. 申込書を書いて頂くタイミングはマチマチですが、案内時の現地で書いて頂くこともかなりあります。
    ということは、毎回案内時に契約書案を用意していく必要があるということです。
  2. 購入申込書を記入いただいたからといって、そのまま契約につながらないこともあります。
    その後買主様が別の業者経由で別の物件を買うこともありえます。
    さて、それを防ぎたいと考えれば・・・

 

個人的には改正は楽しみ。1日にインスペクションあっせんしたよ、と一番乗りしたいですねえ(希望)