不動産情報は全て公開されているのか-3つの売却状況-

掘り出し物件、非公開物件、未公開物件、「あなただけにお教えします」などなど、不動産には独特の情報形態があります。それはまるで「儲け話」のよう。一部の限られた人だけが知っていることで優位に立つ、これがある世界です。不動産業は情報産業と言われます。情報をコントロールすることが会社としても個人の営業マンとしても重要な仕事になっています。

一方でなんでも独占することが許されるわけではなく、宅地建物取引業法によって取引の業者は免許が必要であり、売主からの専任媒介契約を受けた売却物件は宅地建物取引業法施行規則 によって指定流通機構(レインズ)に登録することが義務付けられており、その物件は免許を受けている不動産業者であれば誰でも扱うことができます。またその扱いを妨げることはできないことになっています。これによって我々不動産仲介業は成り立っているのです。

事業用の取引はともかく、住宅や個人売買は一応このルール上で動いていますが、では不動産情報は全て公開されているかというとそうではありあません。主に3つの売却の状況がありますのでそれを紹介します。※ここでいう公開とは不動産業者間での公開です。

1.そもそも売っていない

 

バリエーションは色々ありますが、一番多い、かつ「非公開物件」の度合いが高いのが【そもそも売っていない】です。そもそも売っていないので登録は必要ありません。でも売るタイミングを情報を持っている不動産会社や営業マンがコントロールできているとしたら?売る相手が決まった段階で媒介契約すればいいですし、媒介契約と売買契約がほぼ同時なら登録の必要もありません。媒介契約でも一般媒介契約なら登録の義務もありません。

バリエーションとしてあるのが、

・ワケありで水面下で売って欲しい(売主の都合)
・開発等で確定していない、関係者で情報を廻す
・条件の合う方がいたら売却する

情報の貸し借りの材料になることは容易に想像できることです。前回のお礼に情報あげるね、今回あげるから見返りもね。

こういった取引はネットにあがることなく、誰の目に触れることなく進められるのです。

 

2.売っているけど独占

 

これはルール違反。つまり宅建業法の違反ですが、業界内で常態ではびこっている問題です。【囲い込み】と呼ばれています。情報を囲い込んで買主を自社でつけることを目的とします。売主からも買主からも手数料をもらう【両手取引】を目指し売上を2倍にすることが目的で、大小関係なく多くの不動産会社が手を染めているとおもいます。私も何回も囲い込まれたことがあります。最近ではレインズもこの問題に対処しようとしていますが、さてどうなることやら。これは1と違い売主は明確に損をしていますので、是が非でも解決しなければならない問題です。
絵では善人な買主ですが、実はここが買取業者だと、、賢い方は儲けの仕組みに気づくと思います。

 

 

3.売っているけど独占の期間中

 

実は2が合法的に出来る期間があります。レインズへの登録は媒介契約から少し余裕が設けられています。登録するための調査も必要ですし当然必要な期間でありますが、その期間は

・専属専任媒介契約 媒介契約の翌日から5日以内(会社の休業日を除く)
・専任媒介契約   媒介契約の翌日から7日以内(会社の休業日を除く)

と定められています。ここが一つの抜け道になります。すなわち、媒介契約の当日からレインズへの登録日までは事実上独占して売却活動をできることになります。これはルール上問題ありませんので、私もレインズに登録する前に売却活動をし始めることはあります。ただ基本的にきちんとした調査の前に売り始めるだけなのでブランクはほんの数日ですが。これは大手さんはレインズに載せないということはコンプライアンス的にしませんから、逆にこのルールを駆使してその間に売却を狙っている姿勢はよくわかります。「休業日を除く」というルールを使えば最大13日間は独占できるのです。