木の家blog

2012/11/5 リノベーション用中古マンションを買う前に考えること。税金。

中古マンションを買って木の空間リノベーションをしようとキノマチ不動産ではおすすめしているわけですが、

立地や環境、管理や構造がもちろん重要ですが、【お金】は外せません。そしてそのお金の中でも地味に効いてくる税金について整理しました。

※ちなみに古くて安い中古マンションを平成24年に買った時のみバージョンです。

抜粋かつ改変していますので、正確には国税局のサイトをご確認下さい。

結論 : 50㎡以上の床面積(内法面積)かつ新耐震基準をクリアしている中古マンションを

平成24年中に買うのが一番節税。

 

 

不動産を取得したときの税金

◯印紙税

◯登録免許税

◯不動産取得税

◯所得税の住宅ローン減税

◯贈与税

 

1.印紙税

500万円超1,000万円以下  →1万円

1,000万円超5,000万円以下 →1万5千円

 

2.登録免許税

所有権の移転登記が対象になります。

通常:固定資産税評価額 × 2% 

軽減税率 0.3%

【条件】

・床面積が50㎡以上

・耐火建築物の場合は建築されてから25年以内、又は新耐震基準に適合

・その他

 

3.不動産取得税

中古マンションを購入後にかかります。

通常:固定資産税評価額 × 4% 

軽減税率 (固定資産税評価額-控除額) × 3% 

【条件】

・床面積が50㎡以上240㎡以下

・耐火建築物の場合は建築されてから25年以内、又は新耐震基準に適合、又は昭和57年1月1日以降に建築

・その他

控除額は、例えば上記昭和57年1月1日では420万円となります。

 

4.所得税の住宅ローン減税

所得税の確定申告の時にかかります。

通常:なし

控除(H24年入居) 借入金残高×控除率(1.0%)=ローン控除額(最大300万円) 借入限度額3,000万円

【条件】

・床面積が50㎡以上240㎡以下

・耐火建築物の場合は建築されてから25年以内、又は新耐震基準に適合、又は昭和57年1月1日以降に建築

・その他

例えば、3000万円借り入れて、最初の年は30万円所得税より控除してくれます。(最大所得税分+住民税分)

 

5.贈与税

住宅資金の贈与を受けたとき

通常:  (贈与額 - 基礎控除(110万円) - 控除額 )  × 税率

非課税枠(H24年贈与) 1,000万円

(ちなみに省エネルギー性や耐震性を備えた住宅は1,500万円ですが、リノベ用中古マンションの場合は対象外が多いです)

【条件】

・床面積が50㎡以上240㎡以下

・耐火建築物の場合は建築されてから25年以内、又は新耐震基準に適合、又は昭和57年1月1日以降に建築

・その他

 

 

以上になります。

その他の部分では細々とありますが、前提条件として抑えなければいけないものを条件としました。

ここで見えてくることは全て、面積と時期に条件があるということです。

すなわち、50㎡以上 かつ 築25年又は新耐震基準の適合

 

この条件をクリアすれば、税金面ではかなり有利です。

ただし、ひとつ。あくまで固定資産税評価額の課税額によります。売買価格ではありません。

そもそもあまり高くない中古マンションの場合は、課税額が低いものもあり、税金面ばかり気にして条件にしてしまっては、

良質な中古マンションを見逃すこともありえます。絶対条件にするのは早計です。

 

オススメは、手広く探し、いざ絞って検討のタイミングで計算されるのがいいと思います。

もちろん弊社に聞いていただければ代わりに検討します。